Οδηγός για αφορολόγητες μεταβιβάσεις ακινήτων

Αγορά, γονική παροχή, δωρεά ή κληρονομιά — κάθε δρόμος μεταβίβασης ακινήτου έχει το δικό του αφορολόγητο όριο, τους δικούς του συντελεστές και τις δικές του παγίδες. Ενημερωμένος οδηγός με τα ισχύοντα όρια του 2026 και όσα ήδη συζητούνται για το 2027-2028.

Πολλοί υποθέτουν ότι υπάρχει «μία» αφορολόγητη μεταβίβαση ακινήτου. Στην πραγματικότητα υπάρχουν τρία εντελώς διαφορετικά φορολογικά καθεστώτα — ανάλογα με το αν το ακίνητο αποκτάται με αγορά, με γονική παροχή/δωρεά ή με κληρονομιά — το καθένα με δικό του αφορολόγητο όριο, δικά του δικαιολογητικά και δικές του παγίδες. Σε αυτόν τον οδηγό τα βάζουμε δίπλα-δίπλα, με τα πιο πρόσφατα ισχύοντα όρια και όσα ήδη προετοιμάζει η ΑΑΔΕ για τα επόμενα χρόνια.

Οι τρεις δρόμοι μεταβίβασης, με μια ματιά

Πριν μπούμε σε λεπτομέρειες, δες τη «μεγάλη εικόνα»: κάθε τρόπος απόκτησης ενεργοποιεί διαφορετικό φόρο, με διαφορετική νομική βάση.

Απαλλαγή πρώτης κατοικίας (αγορά)

Όταν αγοράζεις σπίτι για να μείνεις εσύ, μπορείς να γλιτώσεις εντελώς τον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων (3,09% επί της αξίας) μέχρι ένα συγκεκριμένο όριο. Από τις 18 Ιουλίου 2025, η απαλλαγή ρυθμίζεται στα άρθρα 40-45 του Ν. 5219/2025 «Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας» (ΦΕΚ Α’ 130), που αντικατέστησε τον ιστορικό Ν. 1078/1980.

Δύο πράγματα μετρούν, και δεν πρέπει να μπερδεύονται: τα τετραγωνικά που ήδη κατέχεις (70 τ.μ. + 20 τ.μ. ανά παιδί, 90 τ.μ. αν έχεις αναπηρία 67%+) κρίνουν αν δικαιούσαι απαλλαγή, ενώ το αφορολόγητο σε ευρώ του πίνακα παραπάνω κρίνει πόση απαλλαγή θα πάρεις. Η απαλλαγή δεσμεύει το ακίνητο για 5 χρόνια — αν το μεταβιβάσεις νωρίτερα, οφείλεις εφάπαξ τον φόρο που είχες γλιτώσει.

Γονική παροχή & δωρεά ακινήτου — το αφορολόγητο των 800.000€

Εδώ βρίσκεται η πιο γενναιόδωρη απαλλαγή του συστήματος. Για μεταβιβάσεις μεταξύ στενών συγγενών Α’ κατηγορίας —σύζυγοι, τέκνα, εγγόνια, γονείς— ισχύει αφορολόγητο όριο 800.000 ευρώ, εφαρμοστέο και σε ακίνητη και σε κινητή περιουσία (π.χ. χρηματικά ποσά, μετοχές). Το καθεστώς θεσπίστηκε με τον Ν. 4839/2021 όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 175 του Ν. 4972/2022 και ισχύει από την 1η Οκτωβρίου 2022, με λεπτομέρειες διευκρινισμένες στην εγκύκλιο ΑΑΔΕ Ε.2077/2022.

Η δήλωση φόρου γίνεται ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY της ΑΑΔΕ, εντός έξι μηνών από τη μεταβίβαση. Για χρηματικές γονικές παροχές, η ΑΑΔΕ ελέγχει συστηματικά ότι η μεταφορά έγινε μέσω τραπεζικού συστήματος (τραπεζικό έμβασμα ή επιταγή με χρέωση ατομικού λογαριασμού του δωρητή) — απλή ανάληψη μετρητών και επανακατάθεση δεν αναγνωρίζεται και μπορεί να χαρακτηριστεί άτυπη δωρεά με πρόστιμα.

Κληρονομιά ακινήτου & το νέο κληρονομικό δίκαιο

Στην κληρονομιά, το αφορολόγητο εξαρτάται αυστηρά από τον βαθμό συγγένειας με τον θανόντα. Στην Α’ κατηγορία (σύζυγοι, τέκνα, εγγόνια, γονείς) ισχύει αφορολόγητο 150.000€ ανά δικαιούχο, με ειδική προσαύξηση στα 400.000€ για τον επιζώντα σύζυγο (μετά από τουλάχιστον 5 έτη γάμου) και τα ανήλικα τέκνα. Πάνω από το όριο, ο φόρος υπολογίζεται κλιμακωτά, από 1% (πάνω από 150.000€) έως 10% (πάνω από 600.000€).

Οι δηλώσεις φόρου κληρονομιάς έχουν αυξηθεί κατά 58% την τελευταία τριετία, φτάνοντας τις 135.543 μέσα στο 2025 — ένδειξη ότι όλο και περισσότερες οικογένειες περνούν από αυτή τη διαδικασία, και ότι η ΑΑΔΕ έχει εντείνει αντίστοιχα τους ελέγχους.

Τι σχεδιάζει η ΑΑΔΕ για το 2027-2028

Πέρα από το τι ισχύει σήμερα, υπάρχουν ήδη αρκετά σχέδια σε εξέλιξη που θα επηρεάσουν τις μεταβιβάσεις ακινήτων τα επόμενα χρόνια. Κανένα δεν έχει οριστικοποιηθεί πλήρως, αλλά όλα βρίσκονται σε προχωρημένο στάδιο σχεδιασμού ή έχουν ήδη ανακοινωθεί επίσημα:

• Πάγωμα αντικειμενικών αξιών έως το 2027: Παρά το ότι οι εμπορικές τιμές ακινήτων έχουν αυξηθεί πάνω από 60-70% την τελευταία πενταετία, οι αντικειμενικές αξίες παραμένουν αμετάβλητες από το 2021 και η κυβέρνηση έχει αποφασίσει να μην τις αναπροσαρμόσει ούτε το 2027 — για να μην αυξηθεί απότομα η φορολογική επιβάρυνση ιδιοκτητών και αγοραστών.
• Νέο, αυτοματοποιημένο σύστημα προσδιορισμού αξιών από το 2028: Η αναθεώρηση των τιμών ζώνης μετατίθεται για το 2028, μέσω ενός συστήματος που θα αντλεί δεδομένα από πραγματικές αγοραπωλησίες, μισθώματα και το Κτηματολόγιο, αντί για τον σημερινό, πιο στατικό μηχανισμό.
• Πιθανή αύξηση των αφορολόγητων ορίων πρώτης κατοικίας: Το οικονομικό επιτελείο εξετάζει αναπροσαρμογή των σημερινών ορίων (200.000€/250.000€), ώστε η αναμενόμενη μελλοντική αύξηση αντικειμενικών αξιών να μην αποκλείσει νέους αγοραστές από την πλήρη απαλλαγή. Δεν υπάρχει ακόμη οριστική απόφαση — οι τελικές αποφάσεις αναμένονται μετά την επανεξέταση των αντικειμενικών αξιών.
• Επέκταση του myPROPERTY από το 2027: Η πλατφόρμα θα καλύψει πλέον πάνω από 2.000-2.100 περιοχές της χώρας που σήμερα βρίσκονται εκτός αντικειμενικού συστήματος προσδιορισμού αξιών (όπου η φορολογητέα αξία υπολογίζεται σήμερα με χειροκίνητη εκτίμηση από τη ΔΟΥ) — στόχος είναι το τέλος των χειρόγραφων δηλώσεων και των καθυστερήσεων ιδίως σε απομακρυσμένες περιοχές.
• Αλλαγή στον τρόπο υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ από το 2027: Οι συντελεστές και οι αντικειμενικές αξίες παραμένουν η βάση, αλλά η φορολογητέα επιφάνεια, η χρήση και τα λοιπά χαρακτηριστικά κάθε ακινήτου θα αντλούνται πλέον από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, μέσω του νέου Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) — με στόχο τον εντοπισμό ακινήτων με μη καταχωρημένες επεκτάσεις ή αλλαγές χρήσης.
• Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (ΤΤΑ) από 1/1/2027: Αντικαθιστά το ΤΑΠ και το ΦΗΧ, με συντελεστή 0,3‰-0,7‰, εισπραττόμενο μέσω των λογαριασμών ρεύματος.
• Παράταση αναστολής ΦΠΑ 24% και φόρου υπεραξίας 15% και για το 2027: Η αναστολή του ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα και του φόρου υπεραξίας 15% στη μεταπώληση παρατείνεται, διατηρώντας το σημερινό, ευνοϊκότερο καθεστώς.

Συχνές ερωτήσεις