Οι τρεις ανατροπές στις αντικειμενικές αξίες ακινήτων για το 2019

Αλλάζουν οι 10.216 ζώνες καθώς και οι συντελεστές εμπορικότητας και οικοπέδου – Τιμές θα εισηγούνται και οι Δήμοι

Αλλάζει εκ βάθρων το σύστημα προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, καθώς καθιερώνεται η συμμετοχή και των Δήμων,  στη διαδικασία του προσδιορισμού τους, ενώ αλλάζει η έκταση των ζωνών, όπως και οι συντελεστές με τους οποίους θα προσδιορίζονται οι τιμές.

Οι θεαματικές αλλαγές στο σύστημα των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων περιλαμβάνονται σε τροπολογία που κατέθεσε στη Βουλή το υπουργείο Οικονομικών η οποία πιθανότατα ψηφίζεται σήμερα. Με τις νέες διατάξεις καθιερώνεται ένας νέος τρόπος υπολογισμού των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, ο οποίος θα ισχύσει από το 2019. Σημειώνεται ότι υπάρχει υποχρέωση να γίνει αναπροσαρμογή των τιμών-εφορίας των ακινήτων εντός του επόμενους έτους, με στόχο να διαμορφωθούν στα επίπεδα των αγοραίων τιμών.

Αυτό, δεν σημαίνει αναγκαστικά μόνο αυξήσεις τιμών, αλλά και μειώσεις, όπως συνέβη και με τις αναπροσαρμογές που έγιναν τον περασμένο Ιούνιο. Σε σύνολο 10.216 ζωνών, οι αντικειμενικές τιμές έμειναν σταθερές στο 42% (4.302 περιοχές), αυξήθηκαν στο 37% (σε 3.792 περιοχές) και μειώθηκαν στο 21% (σε 2.122 περιοχές). Σε κάθε περίπτωση οι νέες αντικειμενικές τιμές το 2019 θα προσδιοριστούν με το νέο σύστημα, το οποίο θα προβλέπει:

  1. Συμμετοχή των Δήμων στη διαδικασία προσδιορισμού των τιμών. Ειδικότερα η φορολογητέα αξία των ακινήτων, θα προσδιορίζεται από πιστοποιημένους εκτιμητές οι οποίοι θα είναι εγγεγραμμένοι στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών. Πρόκειται για ανθρώπους της αγοράς οι οποίοι θα αναλάβουν να προτείνουν τις νέες τιμές βασιζόμενοι στα δεδομένα της  αγοράς σε κάθε περιοχή και ζώνη. Όπως έγινε δηλαδή με τις αντικειμενικές αξίες του Ιουνίου οι οποίες προτάθηκαν από τους πιστοποιημένους εκτιμητές που προσέλαβε το ΥΠΟΙΚ και το αποτέλεσμα έδειξε, ότι η επιλογή ήταν επιτυχημένη. Ωστόσο οι τιμές ζώνης θα προσδιορίζονται μετά από απόφαση του υπουργού Οικονομικών, αφού λάβει υπόψη και τη γνώμη του αρμόδιου δημοτικού συμβουλίου. Δηλαδή οι Δήμοι, αποκτούν «λόγο» στις διαμόρφωση των τιμών εφορίας των ακινήτων στην περιοχή τους. Πρόκειται για μια τομή στο σύστημα προσδιορισμού των αντικειμενικών τιμών, η οποία προλαμβάνει φαινόμενα ορισμού εξωπραγματικών τιμών σε ορισμένους Δήμους. Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση του δήμου Ψυχικού, κάτοικοι του οποίου προσέφυγαν στη δικαιοσύνη για τις τιμές που ορίστηκαν το 2007, και αφού δικαιώθηκαν, το ΥΠΟΙΚ μείωσε τις τιμές εκτάκτως, οι οποίες μάλιστα μειώθηκαν εκ νέου των περασμένο Ιούνιο.
  2. Για τις περιοχές που είναι αδύνατος ο προσδιορισμός αντικειμενικών αξιών, από τους εκτιμητές, για διαφόρους λόγους (π.χ. έλλειψη αγοραπωλησιών)  προβλέπεται η σύσταση τριμελούς επιτροπής, αποτελούμενης από Πάρεδρο του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους ως Πρόεδρο, και τους επικεφαλής της αρμόδιας υπηρεσίας της Γενικής Γραμματείας Οικονομικής Πολιτικής του Υπουργείου Οικονομικών και της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, ως μέλη. Η επιτροπή αυτή θα εισηγείται τις τιμές εκκίνησης σε περίπτωση αδυναμίας ασφαλούς προσδιορισμού τους από τις εισηγήσεις των εκτιμητών. Η ύπαρξη της τριμελούς επιτροπής κρίνεται ιδιαίτερα σημαντική, προκειμένου να προσδιορίζονται τιμές εκκίνησης σε περιπτώσεις αδυναμίας ασφαλούς προσδιορισμού αυτών από τους πιστοποιημένους εκτιμητές αλλά και να αποφευχθούν οποιεσδήποτε στρεβλώσεις είναι δυνατόν να προκύψουν, προκειμένου να διασφαλιστεί με τον βέλτιστο τρόπο η εγκυρότητα και αξιοπιστία των αποτελεσμάτων τους. Το ακριβές έργο της τριμελούς αυτής επιτροπής καθορίζεται με σχετική απόφαση του Υπουργού Οικονομικών.
  3. Η τρίτη αλλαγή που επιφέρει η τροπολογία του υπουργείου Οικονομικών είναι η σημαντικότερη. Προβλέπει συγκεκριμένα τη συγκρότηση εξαμελούς επιτροπής σε κάθε Περιφερειακή Ενότητα, η οποία θα εισηγείται στον Υπουργό Οικονομικών τη διαμόρφωση των ζωνών των περιοχών της αρμοδιότητάς της και των συντελεστών αυξομείωσης της φορολογητέας αξίας των ακινήτων. Πρόκειται για τους συντελεστές εμπορικότητας εφαρμόζονται επί των αντικειμενικών αξιών και αυξάνουν ή μειώνουν την τελική αξία των εμπορικών ακινήτων, τον συντελεστή αξιοποίησης οικοπέδου.

Δηλαδή οι επιτροπές αυτές:

  • Θα εισηγηθούν αλλαγές στις 10.216 ζώνες που είναι χωρισμένα τα ακίνητα, ώστε να είναι πιο αντιπροσωπευτικές και πιο αντικειμενικός ο ορισμός των τιμών. Αυτό θα σημάνει αυξομείωση των ορίων κάθε ζώνης ή και τη δημιουργία νέων ζωνών.
  • Θα εισηγηθούν αυξομειώσεις στους επιμέρους συντελεστές, οι οποίο καθορίζουν την τελική φορολογική αξία κάθε ακινήτου.

Κάθε επιτροπή θα αποτελείται από αρμόδια στελέχη του δημοσίου και του ιδιωτικού τομέα. Η διευρυμένη σύνθεση των ανά Περιφερειακή Ενότητα επιτροπών από υπηρεσιακούς και άλλους παράγοντες διαφόρων φορέων του ευρύτερου δημόσιου τομέα, καθώς επίσης και από άλλα πρόσωπα που διαθέτουν ειδικές γνώσεις ή ιδιάζουσα εμπειρία στον τομέα της κτηματαγοράς, και ειδικότερα της εκάστοτε εξεταζόμενης περιοχής, εξασφαλίζει ότι θα αξιοποιηθούν με επάρκεια και αποτελεσματικότητα όλα τα διαθέσιμα στον καθένα εξ αυτών στοιχεία, και ότι θα εκφράζεται η κοινή πείρα και αντίληψη της τοπικής κοινωνίας για τις αξίες των ακινήτων.

 

Επίσης, η συμμετοχή του πιστοποιημένου εκτιμητή ακινήτων, εξασφαλίζει ότι θα ακολουθηθεί η κατάλληλη μεθοδολογία σε συμμόρφωση και με το σκεπτικό των πρόσφατων σχετικών αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας, οι οποίες αναφέρουν ότι ο προσδιορισμός των τιμών εκκίνησης πρέπει να διενεργείται με βάση ενιαία, διαφανή, αρκούντως ορισμένη και πρόσφορη μεθοδολογία, αναφέρει η εισηγητική έκθεση της τροπολογίας.

Με βάση τα παραπάνω αναμένεται να υποβληθούν προς την αρμόδια πολιτική ηγεσία εισηγήσεις που θα εξασφαλίζουν την εγκυρότητα, την αξιοπιστία και την ορθή κλιμάκωση στην διαμόρφωση των ζωνών του Συστήματος Αντικειμενικού προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων, καθώς και αντικειμενικές και ρεαλιστικές εισηγήσεις που θα αφορούν τους συντελεστές αυξομείωσης.